Annonce
Viborg

Ejendomsmægler om gågadepriser: Lejen sættes efter udbud og efterspørgsel

Christian Guldager fra Plus Mæglerne oplever ikke overpriser på lejemål i Viborgs gågade - men han mener, at butikkerne skal finde sig til rette i de strukturændringer, der i øjeblikket sker hos detailhandlen. Foto: Morten Pedersen
Prisen på gågadens butikker følger blot markedsværdien, mener Christian Guldager fra Plus Mæglerne. Han ser heller ikke en kommende butiksdød, men nærmere strukturændringer.

Viborg: Det kræver blot en hurtig søgning på nettet.

Hvis man vil starte sin egen butik i gågaden, kan man gøre det til en billigere husleje i Herning end i Viborg. Til gengæld er det billigere i Viborg end i Aarhus.

For sådan er det nu engang, når vi lever i et samfund, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer priserne, konstaterer Christian Guldager, mangeårig erhvervsejendomsmægler og indehaver af Plus Mæglerne i Viborg.

Han har fulgt med i skriverierne omkring midtbyen og kender også godt til holdningen blandt mange om, at huslejen i Viborg er for høj. Men han køber ikke præmissen om, at lejeprisen koster butikkerne livet.

- Vores midtby er privilegeret i forhold til andre byers, da vi ikke har et overdækket center uden for byen, der suger kunderne til sig. Vi har en velfungerende midtby - blandt andet fordi udlejerne løbende har vedligeholdt byen og er med til at støtte op om arrangementer som Snapsting, Jul i Viborg og andre ting, fortæller Christian Guldager.

Får det ikke nogle alarmklokker til at ringe hos udlejerne, når fire butikker på kort tid forlader Vestergade?

- Jo da. Og priserne vil også sætte sig. Hvis der står fire tomme butikslokaler om et halvt år, så følger priserne med. Men vi skal også se på, at hver eneste gang, der sker et lejerskifte, så får lokalerne også en opgradering med udgifter til ejendomsbesidder, og det skal hentes tilbage gennem huslejen, siger Christian Guldager, der blandt andet peger på det skifte og løbende istandsættelser, der er sket i Sct. Mathias Gade 48 fra serveringsstedet Messing Jens over Room8 til Metropol Ure og Smykker i dag.

Annonce

Så meget koster det at leje et butikslokale i gågaden

For at have et sammenligneligt grundlag for lejepriser arbejder ejendomsmæglere med en pris, der hedder kroner om året pr. kvadratmeter.

Her ligger de højeste priser i Viborg ifølge Christian Guldager på omkring 3000 kroner om året pr. kvadratmeter. Dertil kommer vand og varme. Aktuelt står den tidligere Fætter BR i Sct. Mathias Centret til 3200 kroner om året pr. kvadratmeter i den dyre ende - det svarer til 960.000 kroner om året for de 300 kvadratmeter.

De laveste priser i Viborgs gågade ligger ifølge Christian Guldager omkring 500-600 kroner om året pr. kvadratmeter. Aktuelt står den 500 kvadratmeter store Mathias Mens Wear til leje i det kommende år for 396.600 kroner om året - det svarer til 740 kroner om året pr. kvadratmeter.

Strukturændring

Christian Guldager mener ikke, at butikkernes udgifter til leje er den største udfordring lige nu.

Butikkerne fattes kunder, da nethandlen fortsat vinder frem, og samtidig ændres vores købsmønstre, da færre mennesker arbejder ved gågaden, når eksempelvis et nyt rådhus flytter masser af kommunale arbejdspladser ud af midtbyen til en placering, hvor man ikke lige kan svinge omkring en butik i pausen eller efter arbejde.

Derfor mærker han som ejendomsmægler, at butikkerne efterspørger noget andet.

- Jeg har mange interesserede kunder til butikker på 100 til 200 kvadratmeter. Men når jeg over de 200, så har jeg en udfordring, siger Christian Guldager og kommer med et eksempel.

- Esprit, der lige er kommet ind i Sct. Mathias Centret, ville for fire år siden være gået efter en større butik. Nu tager de en på 150 kvadratmeter. Førhen havde man også varelager i butikkerne. Nu har man levering fra dag til dag, også på grund af nethandel, og derfor er der heller ikke behov for det lager mere. Så det prøver vi at sluse væk.

- Selvom vi har enkelte butikslejemål ledige nede i byen, så herregud, der er masser af liv. Der er caféer og så videre.

Så du ser ikke de her dommedags-profetier over gågadebutikkerne?

- Nej, slet ikke. Men der er nogle strukturændringer i øjeblikket. De store butikker, som efterspurgte 400-500 kvadratmeter tidligere, de drosler ned og vil qua strukturændring nøjes med mindre. Og det skal vi lære at håndtere.

Eftertragtede adresser

Hos Bach Gruppen kan direktør Lene Christensen og underdirektør Benjamin Galacho heller ikke nikke genkendende til overpriser i Viborgs gågade.

Selv har Bach Gruppen ”kun ét lejemål med A-placering”, som man selv konstaterer det, og derudover har Bach Gruppen lejemål til billigere penge i Gravene, i latinerkvarteret og en enkelt i Vestergade.

Her peger man også på andre ting end huslejen som butikkernes udfordring.

- Det er paradoksalt, at det er i den billigere del af gågaden, at butikkerne forsvinder. Jeg tror ikke, at huslejen er problemet. I Vestergade har man også Preislers Plads at parkere ved, men der er butikkerne også ramt. Det er nemt at pege på parkering og lejepriser, men jeg tror, at det er mere kompliceret end som så, vurderer Benjamin Galacho og fortsætter:

- Der er andre ting på spil. Forbrugsmønster, internethandel og udflytning af arbejdspladser, som tidligere lå inde i byen, og nu er placeret andre steder i byen. Det er alt sammen ting, der er med til at give mindre handel i midtbyen.

Billige yderområder

Faktisk mener de hos Bach Gruppen, at priserne i Viborg er ganske lave - og de kan slet ikke nikke genkendende til, at eksempelvis Vejle skulle være billigere.

- I Vestergade koster en butik det samme som et lokale til kontorudleje. Priserne er blevet reduceret, og det skærpes nu, hvad der er en af de allerbedste placeringer. Området mellem Sct. Mathias Centret og Hjultorvet - faktisk allerede et stykke inden Hjultorvet - er de bedste placeringer, siger Lene Christensen, der suppleres af Benjamin Galacho:

- Gode placeringer i Gravene koster måske en tredjedel af priserne for placeringerne i Sct. Mathias Gade få meter derfra. Ja, vi er faktisk nok nede på en fjerdedel.

Derudover er Bach Gruppen også tilhænger af et forslag fra handelschef Helle Sørensen om, at udlejerne giver en lav ydelse for nye butiksindehavere.

- Derfor har vi allerede gjort det i mange år. Da jeg begyndte for 15 år siden hos Bach Gruppen, var det første, jeg lærte, at vi gav opstartsrabat i to eller tre år. Jeg tror også, at de andre udlejere gør det, men måske ikke i flere år som os, siger Benjamin Galacho.

Dyrere end Vejle?

Undervejs i debatten om huslejen i Viborgs detailbutikker er det blevet nævnt, at det var langt dyrere at leje sig ind i Viborg, end det er i en sammenlignelig by som Vejle. Derfor har avisen undersøgt en række lejepriser for butikker i henholdsvis Vejle og Viborg.

En sammenligning kan være svær at lave, da mange forskellige forhold spiller ind - beliggenhed, konkurrence, bygningernes stand og fordele med eksempelvis gode parkeringsforhold.

Men efter samtale med journalist på Vejle Amts Folkeblad, Torben Juhler, og sammenligning af priser, er den umiddelbare konklusion, at priserne er meget lig hinanden.

Eksempelvis er der et lejemål på 300 kvadratmeter i Sct. Mathias Centret til 3200 kroner pr. kvadratmeter om året, mens et lejemål på 275 kvadratmeter i det dyreste strøg i Vejle står til 3134 kroner pr. kvadratmeter om året.

I begge byer forlyder det, at lejeprisen falder dramatisk, hvis man bare bevæger sig et lille stykke væk fra hovedstrøget og centret (Sct. Mathias Centret i Viborg og Bryggen i Vejle).

Annonce
Annonce
Annonce
Annonce
Annonce
Forsiden netop nu
Annonce